Economische functies in steden hebben het moeilijk. Met name kleinschalige bedrijfsruimten zijn onaantrekkelijk. Dan hebben we het over kantoorruimten en bedrijfsruimten van max. 100 m2.
Bij kantoorruimten kan de schaal nog kleiner worden, soms is 20 m2 al voldoende, anderen vinden 40-50 m2 een adequate maat. De behoefte is groot. De enorme groei van de ZZP-markt en micro-MKB is de vraag nog steeds opgaand. Deze kantoorruimten bevinden zich in de plint van woonwijken, soms als onderdeel van een groter gebouw dat voorheen andere functie had, soms als speciaal bedrijfsverzamelgebouw.
Bij bedrijfsruimten bestaat ook zo'n behoefte. De ruimten zijn veelal nog wat onaantrekkelijker: drie muren en een roldeur. Maar de toegevoegde waarde voor stadseconomie is enorm; denk maar aan het belang van de ambachtseconomie. Ook deze ondernemers zoeken bedrijfsruimten in de nabijheid: in de wijk of er vlak tegen aan.
Voor de gemeente Amsterdam en gemeente Den Haag heb ik actieprogramma's voorgesteld op basis van onderzoek naar de oorzaken van het tekort aan deze ruimten.
Complexe oorzaken
De oorzaken zijn complex: de ruimten zijn financieel en soms ook ruimtelijk/stedenbouwkundig niet aantrekkelijk. De exploitatielasten zijn hoger dan grotere gebouwen met een enkele huurder. De makelaars verdienen er niets aan. De huurders huren op zicht en niet van papier. De vraag is daardoor onzichtbaar en dat vergroot de kans niet dat investeerders voor eigen risico gaan bouwen. Ook de gemeenten hebben in hun beleid (grondprijsbeleid, erfpacht, bestemmingsplannen) nog weinig incentives ingebouwd om deze bedrijven te huisvesten.
Niet onbelangrijk is ook dat de mindset van bestuur er niet op gefocussed is: er worden geen harde taakstellingen gesteld voor de te realiseren extra bedrijfsruimten of het behoud van bestaande voorraad. Men is er eigenlijk niet mee bezig. Veel professionals in de gebiedsontwikkeling hebben een sterk beeld van de woningbouwopgave en hebben minder gevoel bij die lastige en zo moeilijk stuurbare bedrijfshuivesting.
Voorstellen
In de bevindingen hebben we sterk gestuurd op het verbeteren van de marktwerking.
Het is essentieel dat de partijen die nu onvoldoende met elkaar in contact komen, actief bij elkaar worden gebracht. Feedback over best en worst practice wordt georganiseerd, markt vraag transparanter wordt gemaakt. Inspiratie wordt gegenereerd etc etc. Dat moet gebeuren met ontwikkelaars, exploitanten die de markt wél bedienen, makelaars en verhuurders (corporaties en private beleggers).
In deze netwerken wordt rechtgedaan aan de eigen belangen van alle partijen. Tevens wordt het gemeenschappelijke belang opgezicht. De gemeente heeft een cruciale rol om bij wijze van netwerk beheerder transparantie te vergroten. Dit stelt partijen in staat om elkaar makkelijker te vinden en waar mogelijk op projectniveau samen te werken.
Een ander onderdeel is het weghalen van alle beletselen in regelgeving en het voorzien in veel bewustere sturing:
